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Montag, 31 Oktober 2016 12:56

Immer weniger Schweizer können sich ein Eigenheim leisten

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Die Immobilienfachleute der Zürcher Kantonalbank (ZKB) haben es in einer Studie bewiesen: Immer weniger Schweizer haben das Geld für Wohneigentum. Vor der Studie war es nur eine gefühlte Wirklichkeit, doch die Fachleute analysierten die aktuellen Preise für Wohneigentum und das Einkommen und Vermögen derjenigen, die am häufigsten Wohneigentum suchen.

Dabei handelt es sich um junge Eltern zwischen 31 und 45 Jahren, die derzeit in einer Mietwohnung leben. Nur noch 10 Prozent (zuvor 17 Prozent) können sich Eigentum leisten.

Insgesamt wurden 3‘005 Stimmen analysiert. Hier die Ergebnisse der Studie:

Wo ist die Schmerzgrenze für ein teures Eigenheim?
  • 500‘000 Franken / 12,2%
  • 700‘000 / 22,6%
  • 1 Million Franken / 32,5%
  • 1,5 Millionen Franken / 22,8%
  • über 2 Millionen Franken / 9,9%
Die Studie der ZKB zieht den Schluss, dass die Anzahl der Familien, dich sich ein Eigenheim leisten können, stark zurückging. Der Prozentsatz ist seit 2008 kontinuierlich gesunken. Damals konnten sich noch 17 Prozent der Familien ein Eigenheim leisten. Im Jahr 2015 waren es nur noch 10 Prozent.

Preise steigen bei stagnierenden Reallöhnen
Laut den Daten der ZKB kostete ein Eigenheim, das 2008 noch für 980‘000 Franken erhältlich war, im Jahr 2015 bereits 1,3 Millionen Franken. Bei ihren Berechnungen ging die ZKB von den durchschnittlichen Eigenheimpreisen aus. Dieser enorme Preisanstieg ist die wichtigste Ursache für die Abnahme der kaufbereiten Familien. Die Schere zwischen Einkommen und Preise klaffte jedes Jahr weiter auseinander. Zum Vergleich: Die Einkommen stiegen in der gleichen Zeit nur um 1,8 Prozent, währen die Immobilienpreise um 23 Prozent stiegen.

Ein weiteres Problem ist, dass die Anforderungen an die Hypotheken gestiegen sind. Viele Familien erfüllen diese nicht mehr. Heute müssen 20 Prozent des Immobilienpreises sofort gezahlt werden. Zudem dürfen finanzielle Mittel aus der Pensionskasse nicht mehr als 10 Prozent des Kaufpreises betragen. Um hier mehr Angaben zu erhalten, analysierte die ZKB nicht nur das Einkommen der Familien, sondern auch deren steuerbares Vermögen. Denn sofern keine eigenen finanziellen Mittel vorhanden sind, kann sogar bei gutem Einkommen keine Hypothek aufgenommen werden.

Ein Beispiel: Wer ein Nettoeinkommen von 100‘000 Franken hat und ein Haus im Wert von einer Million Franken erwerben möchte, muss bereits 450‘000 Franken mitbringen.

Die Folge: Es gibt immer weniger potentielle Käufer, die hochpreisige Eigenheime erwerben.

Immobilienentwickler müssen diesen Trend berücksichtigen. Die Abnahme der potentiellen Käufer zwingt sie, ihre Bauprojekte jedes Jahr neu an den Markt anzupassen. Das äussert sich in dem Bau vieler Einfamilienreihenhäuser. So stagniert beispielsweise die Zahl der gebauten Einfamilienhäuser in Rumlikon im Zürcher Oberland, während die Zahl der Einfamilienreihenhäuser immer weiter zunimmt. Das äussert sich in einer «extrem verdichtete Siedlung», wie es der Immobilienentwickler Beat Pfiffner sagt. Um jungen Familien weiterhin ein Eigenheim zu ermöglichen, geht Pfiffner neue Wege: «In Rämismühle im Tösstal haben wir sechs Häuser geplant und im Rohbau erstellt. Den Innenausbau haben die Käufer selbst bewältigt». In Wetzikon plant das Unternehmen mit seinen Partnern den Bau kleinerer Wohnungen, «die sich die Leute noch leisten können».

Kleine Wohnungen sind gefragt
Grosse Immobilienfirmen haben den Trend ebenfalls erkannt und ihre Strategien angepasst. Das Unternehmen Implenia spricht beim Projekt „The Metropolitans in Zürich Nord“ von einer «guten Antizipation der Marktentwicklung». Luzia Montandon von Implenia sagt weiter: «Schon bei der Planung im Jahr 2010 begann die Diskussion um die Tragbarkeit». In der Praxis heisst das, dass jetzt mehr 2,5 Zimmer Wohnungen gebaut werden und die Wohnungsgrösse der 3,5- und 4,5 Zimmer-Wohnungen kleiner ausfällt. Laut dem Unternehmen verkauften sich die preiswerten 2,5 Zimmer Wohnungen mit ungefähr 73 Quadratmeter sehr gut.

Der Trend ist auch an dem Immobilienentwickler Allreal nicht vorbeigegangen. Die gesunkene Nachfrage nach teuren Wohnungen hat auch dieses Unternehmen zu einer Anpassung seiner Unternehmensstrategie bewegt. Das mittlere und untere Preissegment ist nach wie vor nachgefragt. Laut Allreal-Sprecher Matthias Meier hätten sich die Eigentumswohnungen auf dem Richti-Areal in Wallisellen ausgesprochen gut verkauft.

Käufer müssen regelrecht einen Spagat zwischen Preis, Lage und Grösse machen. Häufig entscheiden sie sich für eine kleinere Wohnung. Das gilt für sowohl für Eigentums-, als auch für Mietwohnungen. Jedes Projekt muss die Bedürfnisse der Kunden erfüllen. Im Detail bedeutet dies, dass in Zukunft mehr Miet- als Eigentumswohnungen gebaut werden.

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